Arsa ve konutunu satacaklar dikkat! İlanlarda yeni dönem
İlan platformları üzerinden konut ve arsa satışında yeni dönem başlıyor. Geçtiğimiz yıl devreye alınan kiralık konutlar için ilan yetki düzenlemesinde kapsam genişletiliyor. Artık satılık ilanlar için de zorunlu tutulacak. Peki sistem nasıl işleyecek? İşte detaylar...
Konut ve arsaların ilan platformları üzerinde satışa çıkarılmasına ilişkin yeni sistem 1 Şubat tarihinde devreye giriyor. Ticaret Bakanlığı tarafından alınan yeni karara göre bu tarihten sonra yetki doğrulaması yapmayanlar ilanı satışa çıkaramayacak.
Uygulama ilk kez 1 Ocak 2025 tarihinde devreye alınırken, yalnızca kiralık taşınmaz ilanları için bir yetki doğrulama zorunluluğunu içeriyordu. Düzenlemenin ikinci fazı ise 7 Nisan 2025 tarihinde uygulanmaya başlamıştı. İkinci fazda satılık iş yeri ilanları için de yetki doğrulama yapılması istenmişti.
Uygulamanın üçüncü fazı için de geri sayım başladı. 1 Şubat tarihi itibarıyla tüm satılık taşınmaz ilanlarında sistem değişiyor. Peki yeni dönem nasıl olacak? Yeni uygulama konut piyasasını nasıl etkiler? Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kimliği belli olmayan üyelikler üzerinden sahte ilanların engellenmesi amacıyla devreye alınmıştı. İlanlardaki bilgi kirliliğinin ve tüketici mağduriyetlerinin azaltılması hedeflenmişti.
Düzenlemenin ilk adımı aslında 1 Kasım 2023 tarihinde atılmıştı. İlan verilen platformlara üyelik aşamasında ilanı yayınlamadan önce kişinin kimlik bilgilerinin doğrulanmasına ilişkin düzenleme yapılmıştı.
Yetki doğrulama uygulaması da ilan verilen taşınmazın gerçekte var olduğunun düzenlenmesine ilişkin bir uygulamaydı. Bu aşamada ilan vermeye yetkili kişi olan taşınmaz sahibi, kendisinin ilan verebilmesi ya da bir taşınmaz sahibinin birinci, ikinci derece kan hısımları da eşi adına kayıtlı bir ilanını verebilmesi ya da taşınmaz sahibinde yetkilendirilen yetki belgeli emlak işletmelerinin ilan verilmesine ilişkin düzenleme yapıldı.
İlk aşamada 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla tüm kiralık taşınmazlar için doğrulama sistemi devreye alındı. Kiralık taşınmazlarda uygulama ile mağduriyetlergiderilmeye başlandı. 7 Nisan 2025 tarihi itibarıyla da satılık iş yerleri için elektronik ilan doğrulama sistem kapsamı genişletildi.
Şimdi ise 1 Şubat 2026 tarihi itibarıyla satılık konutlar başta olmak üzere tüm taşınmazlar için Elektronik İlan Doğrulama Sistemi devreye alınmış olacak. Satılık konutlar ilan portallarında en çok yer alan gayrimenkul türü diyebiliriz. Satılık arsalar da bu kapsamda 1 Şubat 2026 tarihi itibarıyla doğrulama sistemine tabi olacak. İlan platformu ilan veren kişinin gerçekten bu taşınmazla ilgili üyeliğini sisteme kaydolduğunda kontrol ediyor, aynı zamanda tapudan taşınmazla ilgili malik kontrolü yapılıyor. Eğer taşınmaz kendi adına değilse Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’nden birinci ve ikinci derece hısım ve eşinin adına olup olmadığının kontrolü yapılıyor. Son aşamada yetki ilan girişi bir emlak işletmesi tarafından yapılıyorsa o emlak işletmesine yetki verilip verilmediğine bakılıyor. Buna ilan verme izni diyebiliriz. Emlak işletmeleri yetkilendirme sözleşmesi sonrasında ilan verme iznini e-Devlet üzerinden alarak ilanları portallara giriyor. İlan portallarında taşınmazın doğrulama sisteminden kontrol edildiğini gösteren bir logo kullanılıyor. Buna Elektronik İlan Sistemi Doğrulama logosu diyoruz.
Doğrulama sistemine tabi olmayan üç farklı istisna var. İlki tapusu olmayan gayrimenkuller. Özellikle tapusu henüz çıkmamış, inşaat firmasında proje aşamasında olan, TOKİ, Emlak Konut gibi henüz borcu tamamlanmaması nedeniyle tapusu alınmayan taşınmaz türlerinde ilanlar tapusuz seçeneğinde girilebiliyor ve Elektronik İlan Sistemi’ne tabi olmuyor.İkincisi vakıflar, dernekler ve sendikalar gibi bazı özel gruplarda doğrudan temsilcisi ya da tüzel kişi yetkilisi bulunmayan kısımlar için bir doğrulama sistemi istisnası var. Burada kontrol yapılmıyor ama ilan metnine girdiğinizde bunun ‘vakıf mı, dernek mi?’ kime ait olduğu görüntülenebiliyor. Üçüncüsü de yabancılara ait taşınmazlara ilişkin istisnadır. Orada da bir yetki doğrulaması kontrolü yok.
İlan girildiği zaman bilgiler yanlış verildiyse Ticaret Bakanlığı tarafından yanıltıcı ve yanlış girilen ilanlar nedeniyle kişilere ya da emlak işletmelerine yaptırım, cezai uygulamalar söz konusu oluyor. Satılık konut tarafında sahte ilanlarla hala karşılaşabiliyoruz. Bazı semtlerde uygun fiyatlara gördüğümüz ilanların aslında olmadığını, bu ilanların müşteri çekme anlamında kullanıldığını görüyoruz. Bunların önüne geçilmiş olacak.
Ülkemizde genelde konut fiyatlarına ilişkin istatistikler ilan platformları üzerinden ölçeklendiriliyor. Bir bölge için ortalama fiyat aralığı tespit edilirken ucuz ilanlar girildiği taktirde sanki o bölgede fiyatlar çok ucuzmuş gibi de algılanabiliyor. Bunların önüne geçilmiş olacak. Bu durum ilan fiyatlarında önemli düşüşleri beraberinde getirecektir. Önümüzdeki mart ayı itibarıyla ilan sayılarının azalacağını değerlendiriyorum.
Ticaret Bakanlığı, taşınmaz ilanlarıyla haksız fiyat artışlarına aracılık eden 1.423 emlak işletmesine bugüne kadar 173,3 milyon lira idari para cezası kesti. Elektronik ilan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yürütülen kontrollerde, haksız fiyat artışlarına aracılık ettiği tespit edilen emlak işletmelerine ağır yaptırımlar uygulanmaya devam ediyor. Cezalar sadece emlak işletmelerine yapılmıyor. Fahiş fiyat artışı yapan malikler başta olmak üzere Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’ne aykırı davranan platformlara da cezalar kesilebiliyor.
2026 yılı gayrimenkul tarafında fiyat artışlarını reel anlamda gördüğümüz bir yıl olacak diyebiliriz. TCMB’nin toplantı kararlarıyla birlikte faizlerdeki düşüş seyrinin konut kredilerine yansıması, finansmanda yaşanacak kolaylık nedeniyle konutta biriken talebin değerlendirilmesi bir fırsat olarak görülebilir. Konut tarafında daha hareketli bir yıl bekliyoruz. 2025’i 3 milyon 400 bin civarında toplam gayrimenkul satışı ile tamamlayacağımızı değerlendiriyorum. Bunun yaklaşık 1 milyon 600 bin civarındaki rakamın konut satışlarından oluşacağını değerlendirebiliriz.”
